Les principales caractéristiques des prêts immobiliers
Les modes de remboursement
On distingue deux modes de remboursement : le prêt amortissable et le prêt in fine.
- Le prêt amortissable : est remboursé progressivement par mensualité. C’est celui que l’on rencontre le plus souvent.
- Le prêt in fine : est remboursé qu’une seule et unique fois, à la fin de l’échéance du prêt. On peut aussi citer le prêt relais, qui lui aussi est remboursé en une seule fois mais au moment de la revente du bien. Il permet de financer la totalité du prix d’achat du futur bien tout en conservant son crédit en cours sur le bien à la vente.
Un prêt immobilier peut inclure des conditions de remboursement particulières, telles que la modularité ou le report d’échéance. Ces modalités, convenues lors de la souscription du prêt, offrent une certaine souplesse tout en maintenant un taux d’intérêt fixe. On parle alors de prêt modulable.
La durée du prêt
La durée du prêt dépend de votre capacité de remboursement et de la somme que vous avez besoin d’emprunter. Il peut varier de 5 à 25 ans. Certains prêts souscrits peuvent être plus ou moins longs à rembourser.
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt varie en fonction du montant du prêt : plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt sera haut. Il dépend aussi du marché.
Les conditions d’octroi
Les mensualités des prêts immobiliers ne doivent pas excéder ⅓ de vos revenus. De plus, depuis le 1er janvier 2022, votre taux d’endettement doit être inférieur à 35 % pour obtenir un accord de la banque.
Les différents types de prêts
Les différents types de prêts selon leur mode de remboursement
Le crédit immobilier amortissable (classique)
Le prêt amortissable, également connu sous le nom de crédit immobilier classique, est utilisé pour financer l’acquisition d’un logement. Il se compose de remboursements comprenant à la fois le capital emprunté et les intérêts, formant ce qu’on appelle la « mensualité ». Cette somme, déterminée à l’avance, est versée par l’emprunteur chaque mois pour toute la durée du prêt.
Le prêt in fine
Le prêt in fine, un type de prêt peu commun, implique un remboursement unique du capital emprunté à la fin de la période de crédit. Tout au long de cette période, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, qui demeurent constants car ils ne sont pas calculés sur le montant restant dû. Ce type de prêt est principalement utilisé pour financer des acquisitions immobilières dans le cadre d’investissements locatifs. Typiquement souscrit pour une période relativement courte, souvent 15 ans, il offre une alternative pour ceux qui cherchent à optimiser leurs flux de trésorerie.
Le prêt à paliers
Le prêt à paliers, également connu sous le nom de prêt lissé, regroupe plusieurs lignes de crédit en une seule mensualité. Cette approche permet de rembourser simultanément plusieurs types de crédits tels que l’immobilier, l’automobile ou la consommation, en ajustant la mensualité à la capacité de remboursement de l’emprunteur. Chaque crédit en cours est remboursé selon des paliers définis, offrant ainsi une gestion simplifiée et une meilleure maîtrise des finances pour l’emprunteur.
Le prêt-relais
Le crédit relais est un prêt de courte durée conçu pour un remboursement rapide, généralement sous 1 à 2 ans maximum. Il est initialement conçu pour faciliter l’achat d’une nouvelle propriété avant la vente de la propriété actuelle.
– Le prêt-relais sec :
On parle de crédit relais sec si la valeur de la maison ou de l’appartement que vous achetez est égale ou inférieure à celui que vous vendez. Cela se traduit par une avance de trésorerie temporaire, le temps que vous trouviez un acheteur pour votre résidence actuelle. Opter pour ce type de prêt relais signifie que vous n’avez pas de prêt immobilier en cours sur la propriété à vendre et que le produit de sa vente (éventuellement augmenté de vos ressources personnelles) suffira à couvrir intégralement l’achat du nouveau bien.
– Le prêt-relais classique ou associé :
Si le prix de la nouvelle propriété est plus élevé et que vous avez déjà un prêt immobilier en cours, votre banque vous proposera un crédit relais adossé, combinant un crédit relais et un prêt traditionnel. Ce type de prêt relais est le plus répandu, car il est courant de chercher à acheter une propriété plus grande avant d’avoir terminé de rembourser le prêt immobilier de sa résidence actuelle. Tant que la vente de l’ancienne propriété n’est pas finalisée, vous devrez payer à la fois les mensualités de votre premier prêt immobilier et les intérêts du nouveau crédit relais.
Les différents types de prêts selon les types de taux
Le prêt à taux fixe
Dans un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste constant pour toute la durée du prêt : il est déterminé à l’avance et ne change pas. Les mensualités de remboursement restent donc stables, sauf en cas de remboursement anticipé partiel ou de renégociation éventuelle du prêt, à la suite d’une baisse des taux sur le marché.
Le prêt à taux variable
Un crédit à taux variable est un prêt où le taux d’intérêt peut fluctuer à la hausse ou à la baisse pendant la durée du prêt, comme son nom l’indique. En optant pour un prêt immobilier à taux variable, vous n’êtes pas en mesure de prévoir à l’avance le coût total de votre emprunt. Il est donc plus rare d’opter pour ce type de prêt.
Le prêt à taux mixte
Le prêt à taux mixte offre une combinaison entre la stabilité du taux fixe et l’attrait du taux variable. Au début de la période de remboursement (généralement entre 3 et 10 ans), le taux reste fixe, puis devient variable par la suite.
Les prêts aidés
Divers types de prêts aidés peuvent être utilisés en complément d’un prêt immobilier conventionnel, voire comme source principale de financement. Grâce à des critères d’éligibilité plus souples et à des taux plafonnés, ces prêts offrent à certains emprunteurs la possibilité d’acquérir un bien immobilier plus aisément.
- Le PTZ
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un type de prêt immobilier conçu pour assister les ménages modestes et les primo-accédants dans l’achat ou la construction de leur résidence principale. Ce prêt offre des avantages significatifs tels que des taux d’intérêt nuls, sans frais de dossier ni frais d’expertise, facilitant ainsi l’accès à la propriété.
- Le prêt conventionné
Ce prêt immobilier est destiné aux propriétaires souhaitant effectuer des travaux dans leur résidence principale, ainsi qu’aux individus envisageant d’acquérir ou de faire construire leur propre résidence principale.
- Le prêt accession sociale (PAS)
Pour accéder à un crédit immobilier, les banques fixent des critères tels que le taux d’endettement, la capacité d’apport personnel et la stabilité de l’emploi. Ces exigences peuvent rendre l’emprunt difficile pour les salariés aux revenus modestes. Cependant, un prêt spécifique, le prêt d’accession sociale (PAS), leur est octroyé afin de faciliter leur acquisition immobilière.
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