Le gouvernement a confirmé, par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, la prolongation de l’encadrement des loyers jusqu’au 31 juillet 2026.
Le dispositif, en vigueur depuis plus d’une décennie, concerne les zones tendues, c’est-à-dire des territoires où l’offre de logements reste insuffisante face à une forte demande. Il vise à contenir la flambée des loyers, en particulier dans les grandes villes françaises.
Un dispositif confirmé dans les zones tendues
Environ 1 150 communes sont concernées, parmi lesquelles Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux et Toulouse. Dans ces zones, le bailleur n’est pas libre de fixer le loyer comme il l’entend lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail.Le principe est simple : le loyer doit rester identique à celui payé par le précédent locataire. Une actualisation est toutefois possible en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) à condition qu’aucune révision n’ait déjà été appliquée.
Des règles strictes mais aménageables
Si le bailleur souhaite déroger au principe de gel du loyer, plusieurs cas sont prévus par la loi :
Travaux d’amélioration
Lorsque les travaux réalisés représentent au moins 50 % d’un loyer annuel, une majoration peut être appliquée dans la limite de 15 % du coût.
Sous-évaluation manifeste
Si le loyer précédent est inférieur au prix du marché, le propriétaire peut le revaloriser, mais dans une limite de 50 % de l’écart constaté.
Travaux lourds
Lorsqu’ils équivalent à une année complète de loyer, le bailleur peut fixer un nouveau montant librement. Ces dérogations doivent être justifiées et communiquées au locataire. En cas de litige, le juge des contentieux de la protection reste compétent.
Les logements concernés et les exclusions
L’encadrement s’applique aux logements nus ou meublés loués comme résidence principale.
Il ne concerne pas les locations saisonnières, les résidences secondaires ou les logements de fonction.Depuis 2022, une restriction supplémentaire s’impose aux biens énergivores : les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus voir leur loyer augmenter.
Cette mesure vise à accélérer la rénovation énergétique et à lutter contre les passoires thermiques.
Quel avenir après 2026 ?
Parallèlement à ce dispositif général, un encadrement expérimental plus strict a été instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018.
Il impose aux bailleurs de respecter un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Aujourd’hui, il s’applique dans 72 communes, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier, et restera en vigueur jusqu’au 23 novembre 2026.Une proposition de loi déposée en juin 2025 vise à pérenniser ce dispositif. En outre, un rapport conjoint de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Commissariat général au développement durable (CGDD) est attendu en 2026 pour évaluer son efficacité.
Trois options étudiées
- Maintenir le dispositif actuel
- L’étendre à de nouvelles villes comme Nantes, Nice ou Toulouse
- L’intégrer à une réforme globale du logement prévue après 2026
Conclusion
L’encadrement des loyers reste un outil destiné à limiter la hausse des loyers dans les zones tendues. Sa prolongation jusqu’en 2026 traduit la volonté des pouvoirs publics de protéger les locataires face à un marché sous pression.
Les prochains mois seront déterminants : le rapport IGF-CGDD attendu en 2026 orientera la décision sur l’avenir de l’encadrement des loyers.
Ce dispositif pourrait être maintenu, réformé ou remplacé, mais une chose est certaine : la question du logement restera au centre des débats dans les années à venir.
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