Mis à jour – juin 2026
Vous vivez à l’étranger et vous souhaitez acheter un bien immobilier en France ? C’est tout à fait réalisable mais attention, le chemin est un peu différent de celui d’un emprunteur classique. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Pourquoi c’est plus compliqué pour un non-résident ?
Les banques françaises ne refusent pas systématiquement les non-résidents, mais elles sont clairement plus prudentes. La raison : en cas d’impayé, récupérer des fonds domiciliés à l’étranger est juridiquement et administrativement complexe.
À cela s’ajoute une réalité : vos bulletins de salaire sont en anglais, votre impôt est prélevé à la source, vos relevés bancaires viennent d’une banque étrangère. Tout ça doit être analysé, traduit, vérifié. Ce n’est pas insurmontable mais ça demande un dossier bien préparé.
Votre pays de résidence change tout
Toutes les expatriations ne se valent pas aux yeux des banques. Elles distinguent généralement trois profils :
Pays « faciles » : Zone euro, Royaume-Uni, Suisse, Singapour, Canada… Les revenus sont lisibles, les systèmes bancaires stables. L’analyse reste classique.
Pays à contraintes spécifiques : Les résidents aux États-Unis sont soumis au FATCA, une réglementation fiscale américaine qui oblige les banques françaises à transmettre des informations sur leurs clients américains. Résultat : beaucoup d’établissements évitent ces dossiers.
Pays à risque : Certains pays figurent sur les listes du GAFI (liste noire ou grise). Pour les résidents de ces pays, les refus bancaires sont fréquents, voire systématiques.
💡 Deux profils identiques, deux pays différents = deux accès au crédit très différents.
Les conditions à anticiper
Un apport plus élevé qu’en résidence principale
Comptez généralement 30 % du prix du bien, plus les frais de notaire et de garantie. Certaines banques peuvent aussi vous demander d’ouvrir un produit d’épargne chez elles.
Un taux d’endettement plafonné à 35 %
Comme pour tout emprunteur en France, la règle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’applique : votre mensualité ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
Des garanties adaptées
La banque exigera une garantie sur le bien :
- Hypothèque conventionnelle : valable sur tous types de biens (neuf, ancien, VEFA)
- PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) : réservée aux biens anciens, souvent moins coûteuse
Renseignez-vous auprès de votre notaire pour les coûts précis, qui varient selon le capital emprunté.
Quels documents préparer ?
Le dossier d’un non-résident est plus fourni que celui d’un résident. Voici les incontournables :
- 12 mois de relevés bancaires (contre 3 pour un résident)
- Bulletins de salaire récents + relevé fiscal annuel (P60 au Royaume-Uni, tax return aux États-Unis…)
- Traduction certifiée de tous les documents en français
- Justificatif de votre statut (contrat local ou détachement)
Bon à savoir : si vous êtes en détachement avec un contrat français, les banques vous assimilent souvent à un résident, ce qui simplifie nettement le dossier.
Quel type de bien financer ?
En tant que non-résident, vous pouvez tout à fait financer un investissement locatif, une résidence secondaire, ou anticiper un retour en France. La plupart des projets sont finançables à condition de vous adresser aux bons établissements.Car c’est là le vrai défi : toutes les banques n’acceptent pas ces dossiers. Certaines les refusent d’emblée, d’autres ont des équipes spécialisées. Savoir à qui s’adresser vaut parfois autant qu’un excellent dossier.
Faire appel à un courtier Actenmain : un vrai avantage
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