Pourquoi ce nouveau statut pour les bailleurs particuliers
Face à la crise du logement et au recul de l’investissement locatif, l’État et le Parlement ont choisi de relancer la location longue durée via un dispositif fiscal incitatif.
L’objectif : encourager les particuliers à investir dans des logements à louer vides (non meublés), de préférence rénovés ou neufs, pour relancer l’offre locative, notamment dans les zones tendues.
Le 14 novembre 2025, l’Assemblée nationale a voté un amendement au projet de loi de finances 2026 créant formellement le statut du bailleur privé.
Puis le Sénat a approuvé ce dispositif, ce qui rapproche ce statut de son adoption définitive.
En quoi consiste le statut du bailleur privé (SBP)
Voici les grandes lignes du régime tel qu’adopté (à ce jour) :
- Le SBP concerne des logements loués vides (non meublés), en résidence principale du locataire.
- Le bien doit être acquis à partir du 1ᵉʳ janvier 2026 et mis en location avant le 31 décembre 2028.
- L’engagement de location est de 12 ans (contre 9 ans dans les premières versions).
- L’amortissement fiscal (déduction du prix d’achat) :
- Pour un logement neuf : 3,5 %/an pour un loyer « intermédiaire », jusqu’à 5,5 %/an pour un logement « très social » selon le niveau du loyer.
- Pour un logement ancien rénové (avec travaux d’au moins 20 % du prix du bien) : amortissement de 3 % à 4 % selon le niveau du loyer.
- Amortissement calculé sur 80 % de la valeur du bien (la valeur du terrain étant exclue forfaitairement).
- Plafond d’amortissement : 8 000 € par an et par foyer pour un ou deux logements maximum.
- Non cumulable avec le régime micro-foncier pour la location nue.
👉 Autrement dit : le SBP introduit pour les logements vides un régime “quasi-comparable” à ce qu’avaient les meublés via l’amortissement, mais sous conditions strictes (durée, loyer encadré, calendrier, etc.).
Pour qui le statut du bailleur privé est-il intéressant
Le SBP semble particulièrement adapté pour :
- Des investisseurs ou propriétaires particuliers souhaitant louer des logements vides, vieux ou neuf, sur le long terme (≥ 12 ans).
- Ceux prêts à proposer des loyers modérés / intermédiaires / sociaux pour bénéficier de l’amortissement.
- Ceux qui rénovent un bien ancien avec travaux représentant au moins 20 % de la valeur : cela permet d’amortir le coût d’achat + travaux.
👉 Pour un bailleur “classique” louant nu, ce régime peut réduire fortement la pression fiscale.
Les limites et conditions à garder en tête
- Le plafond d’amortissement est modéré (8 000 €/an) au-delà, l’avantage s’arrête.
- L’avantage est conditionné à des loyers encadrés (loyers “intermédiaires” ou “sociaux/ très sociaux”) ce qui limite le rendement locatif “haut de gamme”
- Le dispositif semble s’adresser aux logements vides uniquement, pas aux meublés ce qui pourrait désavantager les bailleurs qui préfèrent le meublé.
- Il faudra attendre les textes réglementaires / décrets d’application pour connaître les modalités précises ce n’est pas encore figé.
Ce qu’il faut suivre dans les prochains mois
- L’adoption définitive du dispositif dans la loi de finances 2026 et publication des décrets d’application.
- Les plafonds exacts, conditions d’éligibilité et les modalités d’amortissement qui seront définis par décret.
- L’évolution possible des régimes pour les locations meublées car certaines mesures pourraient les rendre moins avantageuses.
- L’impact concret sur le marché locatif : loyers, offre de logements, attractivité des investissements, etc.
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