Investir dans l’immobilier locatif classique n’est plus la seule option pour se constituer un patrimoine. Depuis quelques années, les résidences étudiantes et les résidences seniors s’imposent comme des alternatives sérieuses, portées par une demande structurelle qui ne cesse de croître.
Un contexte démographique qui pousse les particuliers vers ces nouveaux placements
Le logement étudiant : une pénurie chronique en France
La demande de logements étudiants repose sur des fondamentaux solides : le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur en France dépasse régulièrement les trois millions, avec une concentration forte dans les grandes villes universitaires comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Rennes ou Montpellier. À la rentrée 2024, on comptait précisément 2,99 millions d’étudiants dans l’enseignement supérieur, soit une hausse de 1,1 % par rapport à l’année précédente (iSelection).
Résultat : le parc de logements dédiés est largement insuffisant face à cette pression démographique. On estime même qu’en France, un logement étudiant est disponible pour environ huit étudiants, ce qui garantit un taux d’occupation très élevé aux résidences existantes.
Le vieillissement de la population, moteur de la demande en résidences seniors
Du côté des seniors, la dynamique est tout aussi forte. Selon l’Insee, au 1ᵉʳ janvier 2022, les personnes de plus de 60 ans représentaient déjà 27 % de la population française. Les projections sont encore plus marquantes pour la suite : d’ici 2040, un Français sur quatre aura plus de 65 ans, contre un sur cinq aujourd’hui.
Cette accélération s’explique notamment par l’arrivée dans le grand âge de la génération des baby-boomers, un phénomène qui devrait encore s’intensifier dans les années à venir. Or l’offre peine à suivre : les résidences services seniors (RSS) devaient atteindre 1 147 établissements pour environ 92 273 logements fin 2023, une capacité loin de couvrir les besoins à venir.
Des avantages concrets qui expliquent l’engouement des investisseurs particuliers
Une gestion locative simplifiée et déléguée
Le premier argument avancé par les particuliers qui se tournent vers ces résidences de services, c’est la tranquillité d’esprit. Dans ces montages, la gestion locative est confiée à un exploitant commercial via un bail commercial : l’investisseur n’a ni recherche de locataire, ni encaissement des loyers, ni gestion quotidienne à assurer.
Autre atout pratique pour les résidences étudiantes : contrairement à un bail étudiant classique limité à 9 mois (ou 10 mois avec vacance locative), le bail commercial permet une location sur 12 mois pleins, ce qui sécurise le revenu locatif toute l’année.
Une fiscalité attractive grâce au statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est le principal levier fiscal mis en avant par les acteurs du secteur. Il permet d’opter pour le régime réel d’imposition, avec la possibilité de déduire l’amortissement du bien et du mobilier des revenus locatifs perçus.
Pour un achat dans le neuf, les investisseurs peuvent aussi, sous conditions, récupérer la TVA sur le prix d’acquisition, ce qui représente une économie immédiate de 20 % sur l’investissement initial.
Des rendements locatifs souvent supérieurs à l’immobilier classique
C’est sans doute l’argument qui pèse le plus dans la balance. Pour les résidences étudiantes, la rentabilité brute se situe généralement entre 4 % et 6 % selon la localisation et le type de résidence, un niveau souvent supérieur à ce qu’offre la location classique dans les marchés urbains tendus (Le Blog Finance).
Pour les résidences seniors, les niveaux sont comparables : entre 3,5 % et 4,5 % brut dans le neuf, et jusqu’à 4 %, voire 6 %, sur le marché de l’occasion.
Résidences étudiantes et résidences seniors : quel profil d’investisseur pour quel projet ?
Un ticket d’entrée accessible
Ces deux types de placements ont un point commun majeur : leur accessibilité. Un studio en résidence étudiante correspond à un logement meublé de petite surface, avec un prix d’achat généralement plus abordable qu’un investissement locatif classique. Pour les résidences seniors, le budget se situe généralement entre 80 000 € et 250 000 € selon la ville, la surface et le programme choisi (Booking Seniors).
Des points de vigilance à ne pas négliger
Malgré ces atouts, ces investissements ne sont pas exempts de risques. Le bail commercial, souvent présenté comme une sécurité, peut aussi limiter la flexibilité de l’investisseur puisqu’il ne peut pas récupérer facilement son logement pendant toute la durée du bail. La solidité financière de l’exploitant qui gère la résidence est également un critère déterminant, car la rentabilité réelle en dépend directement.
Le choix de l’emplacement reste, comme pour tout investissement immobilier, un facteur clé : mieux vaut privilégier des zones à forte densité de population cible et éviter les marchés déjà saturés ou les villes trop petites pour soutenir la demande.
En résumé : deux marchés portés par des tendances de fond durables
Résidences étudiantes et résidences seniors répondent toutes les deux à un même mécanisme : une demande structurelle qui dépasse largement l’offre disponible, portée par la hausse des effectifs étudiants d’un côté et le vieillissement de la population de l’autre. Associé à une gestion locative déléguée et à une fiscalité avantageuse via le LMNP, ce contexte explique pourquoi de plus en plus de particuliers font le choix de ces résidences de services pour construire ou diversifier leur patrimoine immobilier.
Comme pour tout projet immobilier, la clé du succès reste le montage global de l’opération : choix du bien, de l’exploitant, mais aussi du financement. C’est là qu’un courtier en crédit immobilier comme Actenmain peut vous accompagner, en trouvant la solution de financement la plus adaptée à votre projet d’investissement locatif.
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