Le marché immobilier ne manque pas d’acheteurs mais manque de vendeurs. De plus en plus de propriétaires, pourtant en mesure de revendre, préfèrent rester dans leur logement actuel plutôt que de se lancer dans un nouveau projet immobilier. Conséquence directe : le rapport de force entre primo-accédants et secundo-accédants s’est totalement inversé. Selon les statistiques de la Banque de France, les primo-accédants pèsent désormais 45 % de la production de nouveaux crédits immobiliers, contre seulement 39 % pour les secundo-accédants, l’exact opposé de la situation observée il y a six ans.
L’effet de verrouillage : quand l’ancien taux devient un frein
Ce phénomène, que les économistes appellent « l’effet de verrouillage » (ou lock-in effect), s’explique facilement. Entre 2017 et 2022, le taux immobilier moyen tournait autour de 1,3 %. Les ménages ayant emprunté à cette période n’ont aucun intérêt à revendre aujourd’hui pour souscrire un nouveau prêt immobilier à plus de 3 %. Concrètement, déménager reviendrait à payer plus cher pour un bien équivalent, tout en sacrifiant un crédit particulièrement avantageux. Résultat : de nombreux projets de mobilité résidentielle sont simplement mis entre parenthèses.
Un marché immobilier au ralenti, sans krach à l’horizon
Cette prudence générale ne provoque pas d’effondrement des prix, mais elle grippe progressivement toute la chaîne du secteur immobilier. Moins de vendeurs, c’est mécaniquement moins de biens disponibles pour les futurs acquéreurs. Les délais de vente s’allongent déjà nettement, atteignant en moyenne 105 jours pour une maison et 99 jours pour un appartement. Le marché ne s’effondre pas, mais il devient clairement moins fluide.
Comment avancer malgré un crédit immobilier en cours ?
Miser sur un retour aux taux d’emprunt d’avant-crise n’est pas une stratégie réaliste : ce niveau était exceptionnel, pas une norme appelée à revenir. La meilleure approche consiste à évaluer la faisabilité d’un nouveau financement plutôt que de se figer sur une comparaison avec son ancien taux. Plusieurs leviers permettent d’optimiser un dossier de prêt immobilier :
- La délégation d’assurance emprunteur, dont le changement est facilité depuis 2022 par la loi Lemoine, peut alléger le TAEG de plusieurs dixièmes de point.
- L’ajustement de la durée de remboursement permet d’adapter la mensualité à sa capacité réelle d’emprunt.
- La mise en concurrence des banques via un courtier en crédit immobilier révèle souvent des écarts de barème significatifs d’un établissement à l’autre.
Pourquoi passer par un courtier en prêt immobilier ?
C’est précisément le rôle d’un courtier : objectiver les chiffres, simuler plusieurs scénarios de financement et négocier les meilleures conditions du marché, plutôt que de continuer à se comparer à un taux qui n’existe simplement plus.
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