Un enfant qui quitte le nid, une pièce qui ne sert plus, ou simplement l’envie d’arrondir ses fins de mois : louer une chambre de sa résidence principale séduit de plus en plus de propriétaires à Tours et dans toute l’Indre-et-Loire. Bonne nouvelle, ce complément de revenu peut, sous certaines conditions, échapper totalement à l’impôt sur le revenu. Actenmain, courtier en crédit immobilier à Joué-lès-Tours, fait le point sur les règles et les plafonds à respecter en 2026.
Pourquoi louer une chambre de sa résidence principale ?
Avec la hausse du coût de la vie, de plus en plus de propriétaires cherchent à rentabiliser l’espace inutilisé de leur logement. Louer une chambre meublée présente plusieurs avantages : un revenu régulier, une présence rassurante dans la maison, et surtout, dans certains cas, une exonération totale d’impôt sur les loyers perçus. Une opportunité particulièrement intéressante à Tours, ville étudiante où la demande de logements meublés reste forte toute l’année.
Les trois conditions pour ne pas payer d’impôt sur ces loyers
L’article 35 bis du Code général des impôts prévoit ce dispositif d’exonération, prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. Trois conditions doivent être réunies simultanément.
La pièce louée fait partie de votre résidence principale
La chambre mise en location doit être physiquement intégrée à votre logement principal, sans accès indépendant. Une chambre de service ou une dépendance séparée de l’habitation ne rentre pas dans ce cadre et reste imposable.
Le locataire doit y établir sa résidence principale
Votre locataire doit faire de cette chambre son lieu de vie habituel, ou sa résidence temporaire s’il s’agit d’un salarié saisonnier. Les étudiants sont considérés comme ayant leur résidence principale là où ils logent pendant l’année universitaire, ce qui rend le dispositif particulièrement adapté à une ville comme Tours.
Un loyer fixé dans des limites raisonnables
C’est ici que les plafonds entrent en jeu : au-delà d’un certain montant par mètre carré, l’administration fiscale considère que le loyer n’est plus « raisonnable » et l’exonération tombe
Les plafonds de loyer 2026 à connaître
Chaque année, l’administration fiscale fixe un plafond de loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. Pour 2026, ces montants viennent d’être actualisés :
- Île-de-France : 215 €/m²/an
- Autres régions (dont Tours et l’Indre-et-Loire) : 159 €/m²/an
Exemple chiffré pour une chambre à Tours
Prenons une chambre meublée de 10 m² louée à Tours. Le loyer annuel ne doit pas dépasser 10 × 159 = 1 590 €, soit environ 132 € par mois, pour rester exonéré d’impôt. Pour une chambre plus grande de 15 m², le plafond monte à 2 385 € par an, soit environ 198 € par mois.
Et si vous louez à des personnes de passage ? Le cas des chambres d’hôtes
Le dispositif prévoit aussi un second cas de figure : la location habituelle d’une ou plusieurs pièces à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (chambres d’hôtes, location à la nuitée ou à la semaine). Ici, plus de plafond au m², mais un seuil global : les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 760 € TTC. Au-delà, la totalité des revenus devient imposable, et non le seul dépassement.
Que se passe-t-il en cas de dépassement du plafond ?
Attention, il n’y a pas de tolérance partielle : si le loyer dépasse le plafond fixé, l’exonération saute intégralement et l’ensemble des loyers perçus dans l’année doit être déclaré dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le choix entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou le régime réel.
Un complément de revenu qui peut aussi renforcer votre dossier de financement
Au-delà de l’aspect fiscal, ce revenu locatif, même modeste, peut avoir un intérêt concret pour votre projet immobilier : selon les établissements bancaires, une partie de ces loyers peut être prise en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt ou pour rassurer sur le remboursement d’un crédit en cours. C’est un point que nos courtiers à Joué-lès-Tours étudient systématiquement avec les propriétaires qui envisagent ce type de location, que ce soit pour un achat, un rachat de crédit ou un projet de travaux.
Vous envisagez de louer une chambre de votre logement et vous vous demandez comment cela peut s’intégrer dans votre projet immobilier ?
L’équipe Actenmain, courtier en crédit à Tours, vous accompagne pour faire le point sur votre situation.
Sources
- impots.gouv.fr – Je souhaite louer une partie de ma résidence principale en location meublée, que dois-je déclarer ?
- service-public.gouv.fr – Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée
- Notaires de France (immobilier.notaires.fr) – Location de la résidence principale et exonération d’impôt
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