Le compromis est signé, la date chez le notaire aussi. Mais entre les deux, certaines ventes rencontrent des blocages : un courrier de la mairie, un refus de banque, un vendeur qui tarde à fournir ses papiers. Ces cas restent rares, mais mieux vaut les connaître avant de s’engager. Voici les trois situations les plus fréquentes, et ce que prévoit la loi pour chacune.
1. La mairie peut acheter le bien à votre place
Peu d’acheteurs le savent avant de signer : dans certaines zones, la commune a le droit d’acheter le bien en priorité, à la place de l’acquéreur. C’est le droit de préemption urbain.
Avant de vendre un bien situé dans une de ces zones, le vendeur doit prévenir la mairie via une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). La mairie a ensuite deux mois pour répondre : elle peut renoncer, accepter aux conditions prévues, ou proposer un autre prix (service-public.fr). Sans réponse dans ce délai, elle est considérée comme ayant renoncé.
En pratique, c’est généralement le notaire qui se charge des formalités auprès de la mairie, après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Ce délai de préemption de deux mois se déroule habituellement en parallèle des démarches de financement des acquéreurs. Pendant que la commune étudie la possibilité de préempter le bien, les acheteurs peuvent ainsi constituer leur dossier bancaire et obtenir leur prêt immobilier. Ces deux procédures sont indépendantes, mais leur déroulement simultané permet généralement d’éviter d’allonger inutilement le calendrier de la vente.
Un point surprend souvent : ce droit s’applique même quand le bien doit revenir à un membre de la famille. La Cour de cassation l’a confirmé le 17 octobre 2019, en validant la préemption d’un terrain que le propriétaire voulait vendre à un proche.
Un recours reste possible si la mairie n’a pas de vrai projet derrière sa décision. Le tribunal administratif peut être saisi dans un délai de deux mois après l’affichage de la décision.
En pratique, si le bien visé est situé en zone de préemption, il faut prévoir ce délai de deux mois dans le calendrier de la vente.
2. Le prêt est refusé : une clause qui protège l’acheteur
C’est l’une des craintes les plus courantes chez les primo-accédants. La loi a justement été pensée pour les protéger.
Quand un achat est financé par un crédit, le compromis de vente comporte toujours une condition suspensive d’obtention de prêt. Cela veut dire que la vente ne devient définitive qu’une fois le financement obtenu. En cas de refus, l’acheteur peut annuler l’achat sans frais et récupérer toutes les sommes versées à la signature (service-public.fr).
Cette protection suppose toutefois que l’acheteur ait vraiment cherché son financement, dans les conditions prévues au compromis (montant, taux, durée). Une demande bâclée ou mal adaptée peut jouer contre lui.
C’est là qu’un courtier a toute son utilité : en démarchant plusieurs banques en même temps et en montant un dossier solide dès le départ, on réduit fortement le risque d’un refus qui remettrait la vente en question.
3. Le vendeur tarde à fournir ses documents
Diagnostic manquant, titre de propriété introuvable, document de copropriété en attente : ce cas est moins impressionnant, mais c’est aussi le plus fréquent des trois.
Une fois le compromis signé, le vendeur ne peut normalement plus revenir en arrière. Un retard dans les documents ne rend pas la vente nulle pour autant : le notaire attend simplement d’avoir un dossier complet avant de fixer la date de signature définitive.
Dans la plupart des cas, un accord à l’amiable permet de fixer une nouvelle date. Si le vendeur reste vraiment inactif, l’acheteur peut, en dernier recours, demander en justice l’exécution forcée de la vente.
Conclusion
Ces trois situations restent l’exception : la majorité des ventes se déroulent sans problème. Un dossier de financement solide, un compromis bien rédigé et un bon accompagnement permettent d’éviter la plupart de ces blocages, ou de les gérer sereinement s’ils surviennent.
Vous avez un projet d’achat ? L’équipe Actenmain vous accompagne à chaque étape, du montage du dossier de financement jusqu’à la signature chez le notaire.
📞 02 47 48 20 26 — ✉️ contact@actenmain.fr — actenmain.fr
