L’appartement au bord de mer loué l’été, la maison de montagne qui tourne pendant les vacances d’hiver : la location saisonnière fait toujours autant rêver les investisseurs. Mais depuis 2025, les règles du jeu ont changé, notamment côté fiscalité. Faut-il pour autant abandonner l’idée ? Pas si vite. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer en 2026.
Une demande touristique qui reste solide
Bonne nouvelle pour commencer : la fréquentation touristique française ne faiblit pas. 82 % des Français prévoyaient de partir en vacances cet été, un record depuis 2015, et parmi eux, deux tiers optent pour une destination hexagonale plutôt qu’un séjour à l’étranger.
Concrètement, cela veut dire qu’un bien bien situé (littoral, montagne, grande ville touristique) conserve un vrai potentiel de réservation. La demande est là. Reste à savoir comment la transformer en rentabilité nette, ce qui est une autre histoire depuis la réforme fiscale entrée en vigueur en 2025.
La fiscalité a changé la donne
C’est le point le plus important à intégrer avant tout projet : la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci les conditions fiscales des meublés de tourisme. Deux régimes coexistent désormais, et l’écart entre les deux est devenu significatif.
Meublé classé ou non classé : un choix qui pèse lourd
Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil du régime micro-BIC est tombé à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de seulement 30%. Au-delà de ce plafond, le passage au régime réel devient automatique.
Pour un meublé classé (1 à 5 étoiles, attribué par un organisme agréé), les conditions restent nettement plus favorables : le seuil grimpe à 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %.
En clair : faire classer son bien, une démarche simple et peu coûteuse, redevient un vrai levier d’optimisation fiscale plutôt qu’un simple argument marketing.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Si vos recettes dépassent les seuils du micro-BIC, ou si vous avez des charges importantes (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion), le régime réel peut s’avérer plus avantageux. Il permet de déduire l’intégralité des charges réelles et d’amortir le bien, ce qui réduit d’autant le résultat imposable. Ce choix mérite d’être étudié au cas par cas selon votre projet, votre taux d’imposition et le niveau de vos charges.
L’emplacement, toujours le nerf de la guerre
Comme pour tout investissement locatif, l’emplacement reste le facteur qui fait la différence entre un bien qui tourne toute la saison et un bien qui reste vide plusieurs semaines. Un logement proche du littoral, d’une station de ski reconnue ou d’un centre-ville touristique capte naturellement une clientèle plus large et plus régulière.
Avant d’acheter, il est utile de se renseigner sur la réglementation locale : certaines communes imposent désormais une déclaration en mairie avec numéro d’enregistrement obligatoire, une mesure généralisée par la loi Le Meur d’ici le 20 mai 2026. Un point à vérifier systématiquement en amont du projet.
Savoir se démarquer
Avec la multiplication des annonces, l’emplacement ne suffit plus. Photos soignées, décoration soignée, équipements bien pensés : ces petits détails font souvent la différence entre un bien qui tourne toute la saison et un bien qui peine à se remplir.
Financer son projet dans le contexte de 2026
Côté financement, les conditions restent globalement stables cet été. D’après les derniers relevés de courtiers, les taux moyens sur 20 ans se situent autour de 3,3 à 3,4 % en juillet 2026, hors assurance. Le taux d’usure plafonne quant à lui à 5,29 % pour les prêts de 20 ans et plus depuis le 1er juillet, un plafond révisé chaque trimestre par la Banque de France.
Un investissement locatif saisonnier reste financièrement accessible, mais les banques attendent un dossier solide : apport, simulation réaliste des revenus locatifs (en tenant compte des périodes creuses), et anticipation des charges. C’est précisément sur ce point qu’un courtier peut faire gagner du temps et sécuriser le montage du dossier.
Ce qu’il faut retenir avant de se lancer
La location saisonnière n’est plus un placement qu’on gère « au fil de l’eau ». Pour qu’elle reste rentable en 2026, il faut :
- Choisir un emplacement à forte attractivité touristique ;
- Faire classer son bien pour préserver un abattement fiscal favorable (démarche simple et peu coûteuse : entre 150€ et 300€)
- Anticiper la fiscalité dès l’étude du projet plutôt qu’au moment de la déclaration ;
- Construire un plan de financement réaliste, intégrant charges, vacance locative et fiscalité.
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